Caso práctico

El matrimonio compuesto por don R.J.R. y doña M.A.T., residente en Barcelona, ha tenido arrendadas en 2024 tres viviendas de su propiedad en las condiciones que exponemos a continuación. La relación de ingresos, gastos y otros datos de interés para la determinación del rendimiento neto son los señalados en cada uno de los supuestos.

Se pide determinar el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario correspondiente a dichas viviendas en el ejercicio 2024, en caso de tributación conjunta.

1. Vivienda arrendada en zona no tensionada.

Dicha vivienda ha estado alquilada desde el 1 de enero de 2021 hasta el 31 de mayo de 2024, que se marcharon sus inquilinos, por una renta mensual de 900 euros. El 1 de junio de 2024 celebró un nuevo contrato pactando una renta mensual de 1.000 euros.

La vivienda fue adquirida en el año 2000 por un importe equivalente a 120.000 euros más 9.000 euros de gastos. Para su adquisición solicitaron un préstamo hipotecario del Banco "Z" por el que han pagado a lo largo de 2024 la cantidad de 400 euros de intereses y 2.200 euros de amortización de capital. El valor catastral de dicha vivienda que fue revisado en 2012 asciende a 76.200 euros, de los que 37.080 euros corresponden al valor del suelo y 39.120 euros al valor de construcción, de acuerdo con los datos figura el recibo del IBI del ejercicio 2024, siendo su referencia catastral 5661402VK4757B0033LR.

El coste de adquisición del mobiliario del que está dotada la vivienda, según factura de 2016, asciende a 8.500 euros. Los gastos satisfechos en 2024 por dicha vivienda han sido los siguientes::

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): 320
Comunidad: 900
Revoco de la fachada: 500

Solución al caso de vivienda arrendada en zona NO tensionada:

Atención: de acuerdo con la disposición final novena de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE de 15 de mayo) los nuevos porcentajes de reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda son aplicables a partir de 1 de enero de 2024 para los contratos celebrados con posterioridad al 26 de mayo de 2023.

Ingresos íntegros correspondientes al primer contrato (desde el 1 de enero hasta el 31 de mayo de 2024) (900 x 5) 4.500

Ingresos íntegros correspondientes al nuevo contrato (desde el 1 de junio hasta el 31 de diciembre de 2024) (1.000 x 7) = 7.000

NOTA: para su cumplimentación en el programa de Renta web deberá dar de alta tantos arrendamientos como contratos haya tenido sobre el mismo inmueble durante el ejercicio, consignando los datos que correspondan a cada uno individualizadamente.

Total ingresos: 4.500 + 7.000 = 11.500

Gastos deducibles:

Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾: 400
Gastos de reparación y conservación ⁽¹⁾: 500
Tributos, recargos y tasas (IBI): 320
Gastos de Comunidad: 900
Amortización:
- * Vivienda (3% x 66.228,60) ⁽²⁾ = 1.986,86
- * Muebles (10% s/8.500) ⁽³⁾ = 850

Total gastos deducibles: 4.956,86

Rendimiento neto (11.500 – 4.956,86) = 6.543,14

Desde el 1 de enero hasta el 31 de mayo de 2024: 4.500 - (4.956,86 x 5/12) = 2.434,64
Desde el 1 de junio hasta el 31 de diciembre de 2024: 7.000 - (4.956,86 x 7/12) = 4.108,50

Reducción por arrendamiento vivienda:

Respecto del rendimiento obtenido bajo la vigencia del primer contrato (anterior a 26 de mayo de 2023): (60% x 2.434,64) = 1.460,78
Respecto del rendimiento obtenido como consecuencia del contrato actual: (50% x 4.108,50) = 2.054,25

Rendimiento neto reducido: (6.543,14 - 1.460,78 - 2.054,25) = 3.028,11

Importante: como consecuencia de la nueva disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad al 26 de mayo de 2023, les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021, por tanto, en el supuesto planteado, corresponde un 60% a la parte del rendimiento obtenido como consecuencia del contrato celebrado en 2021, hasta el 31 de mayo de 2024.

Al rendimiento obtenido tras la firma del contrato de 1 de junio de 2024, esto es, con posterioridad al 26 de mayo de 2023, le resulta aplicable el porcentaje del 50 por 100 al no cumplir los requisitos exigidos para la aplicación de los porcentajes de reducción incrementados.

De haber continuado vigente el contrato anterior (el celebrado con anterioridad a 26 de mayo de 2023), el porcentaje aplicable sobre el rendimiento neto positivo hubiera sido durante todo el período impositivo 2024 el del 60 por 100 (redacción vigente a 31-12-2021).

Notas a la solución de vivienda arrendada en zona NO tensionada:

⁽¹⁾ El importe total a deducir por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición del inmueble y los gastos de reparación y conservación del inmueble tendrá como límite la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes (artículo 23.a).1º de la Ley del IRPF). En este caso el importe total (400 + 500 = 900 euros) es muy inferior a los rendimientos íntegros (11.500 euros). ^{(Volver intereses)} ^{(Volver gastos reparación)}

⁽²⁾ Para determinar las cantidades destinadas a la amortización del bien inmueble en cuenta los siguientes datos:

Valor catastral: 76.200 euros
Valor catastral de construcción: 39.120 euros
% valor catastral de construcción/valor catastral [39.120 ÷ 76.200) x 100] = 51,34%
Coste de adquisición (incluyendo gastos asociados a la compra) (120.000 + 9.000) = 129.000 euros
Coste de adquisición, excluido el valor del suelo (129.000 x 51,34%) = 66.228,60 euros

De acuerdo con el artículo 14.2.a) del Reglamento de IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre al mayor de los siguientes valores: valor catastral de construcción (39.120 euros) o coste de adquisición, excluido el suelo (66.228,60 euros). ^(Volver)

⁽³⁾ De acuerdo con el artículo 14.2.b) del Reglamento del IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos por la adquisición del mobiliario (cedido conjuntamente con la vivienda) los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998 a que se refiere el artículo 30.1.ª del citado Reglamento, esto es, un 10 por 100. ^(Volver)

2. Vivienda arrendada en zona tensionada

La vivienda sita en Granollers (Barcelona), ha estado arrendada desde el 1 de abril de 2024 por 650 euros mensuales.

La misma fue adquirida en 2003 por un importe equivalente a 70.000 euros, más 3.000 euros de gastos. Para su adquisición solicitaron un préstamo hipotecario del Banco "Z" por el que han pagado a lo largo de 2024 la cantidad de 200 euros de intereses y 1.200 euros de amortización de capital. El valor catastral de dicha vivienda que fue revisado en 2011 asciende a 46.200 euros, de los que 17.080 euros corresponden al valor del suelo y 29.120 euros al valor de construcción, de acuerdo con los datos que figuran en el recibo del IBI del ejercicio 2024, siendo su referencia catastral 4927802TG3442F0088ZR.

El coste de adquisición del mobiliario instalado en la vivienda, según factura de 2017, asciende a 6.900 euros. Los gastos satisfechos en 2024 por dicha vivienda han sido los siguientes:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): 260
Comunidad: 850
Revoco de la fachada: 210

Dicha vivienda estuvo arrendada durante los tres años anteriores hasta el 31 de diciembre de 2023 por una renta que ascendía a 700 euros mensuales (por tanto, ha estado a disposición de sus propietarios de enero a marzo de 2024). Don R.J.R. y doña M.A.T, conocedores de los nuevos incentivos fiscales para los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, han aprovechado la formalización del nuevo contrato para reducir la renta mensual al nuevo inquilino a 650 euros al mes, con el fin de aprovecharse en su caso de la aplicación de un porcentaje de reducción más elevado.

Solución al caso de vivienda arrendada en zona tensionada:

Ingresos íntegros (650 x 9) = 5.850

Gastos deducibles:

Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾ : 200 x 9/12 = 150
Gastos de reparación y conservación ⁽¹⁾: Gastos de reparación y conservación: 210 x 9/12 = 157,50
Tributos, recargos y tasas (IBI): 260 x 9/12 = 195
Gastos de Comunidad: 850 x 9/12 = 637,50
Amortización:

* Vivienda (3% x 45.990) x 9/12 ⁽²⁾ = 1.034,78

* Muebles [(10% s/6.900] x 9/12 ⁽³⁾ = 388,13

Total gastos deducibles: 2.562,91

Rendimiento neto (5.850 - 2.562,91) = 3.287,09

Reducción por arrendamiento vivienda (90% /3.287,09) = 2.958,38

Rendimiento neto reducido: (3.287,09 - 2.958,38) = 328,71

Notas a la solución de vivienda arrendada en zona tensionada:

⁽¹⁾ El importe total a deducir por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición del inmueble y los gastos de reparación y conservación del inmueble tendrá como límite la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes (artículo 23.a).1º de la Ley del IRPF). En este caso el importe total (200 + 210 = 410 euros) es muy inferior a los rendimientos íntegros (5.850 euros). ^{(Volver intereses)} ^{(Volver gastos reparación)}

⁽²⁾ Para determinar las cantidades destinadas a la amortización del bien inmueble en cuenta los siguientes datos:

Valor catastral: 46.200 euros
Valor catastral de construcción: 29.120 euros
% valor catastral de construcción/valor catastral [29.120 ÷ 46.200) x 100] = 63%
Coste de adquisición (incluyendo gastos asociados a la compra) (70.000 + 3.000) = 73.000 euros
Coste de adquisición, excluido el valor del suelo (73.000 x 63%) = 45.990 euros

De acuerdo con el artículo 14.2.a) del Reglamento de IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre al mayor de los siguientes valores: valor catastral de construcción (29.120 euros) o coste de adquisición, excluido el suelo (45.990 euros). ^(Volver)

Por los meses de enero, febrero y marzo que no estuvo arrendado deberá declarase la renta inmobiliaria imputada. En este caso al no estar revisado el valor catastral:

2% (46.200 euros x (90/366) = 227,21

NOTA: la deducibilidad de estos gastos solo opera respecto a la parte del período impositivo en que se encuentra alquilada. En consecuencia, no tienen la consideración de gastos deducibles a efectos del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, los generados durante el tiempo en que el inmueble no está alquilado, incluso aunque esté en disposición de poder arrendarse (en expectativa de alquiler). Criterio interpretativo fijado por el Tribunal Supremo en la Sentencia núm. 270/2021, de 25 de febrero (ROJ : STS 910/2021).

Importante: téngase en cuenta que Granollers se encuentra entre las zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda como consecuencia de la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE de 15 de marzo), con un período de vigencia comprendido entre el 16 de marzo de 2024 y el 16 de marzo de 2027. Como consecuencia de lo anterior, y habiéndose cumplido el requisito de rebajar la renta más de un 5% en relación con la última del anterior contrato una vez aplicada la actualización anual, tienen derecho a la aplicación del porcentaje de reducción del 90 por 100.

3. Vivienda arrendada a familiar.

La vivienda fue adquirida en el año 2009 por 45.000 euros, incluidos los gastos inherentes a dicha adquisición, y la tienen arrendada desde el año 2020 a un hermano de doña M.A.T. por 300 euros mensuales.

El valor catastral de la vivienda asciende a 13.800 euros, de los que 4.830 euros corresponden al valor del suelo y 8.970 euros al valor de la construcción. Dicho valor catastral fue revisado por última vez en 2011. La referencia catastral de dicha vivienda es 4927802TG3442F0134YK.

Los gastos de esta vivienda a lo largo de 2024 han sido los siguientes:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): 91
Intereses préstamo: 4.200
Amortización capital: 1.202
Comunidad: 720
Instalación de aire acondicionado (01-07-24 ): 1.500

Solución al caso de una vivienda arrendada a familiar

Deberá computarse como rendimiento neto total mínimo el mayor valor de:

3.1. La diferencia entre ingresos íntegros y gastos deducibles.

Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾ : 3.600

* Límite: ingresos íntegros: 3.600 euros

* Importe de 2024 pendiente de deducir en los 4 años siguientes: 4.200 -3.600 = 600
Tributos, recargos y tasas (IBI): 91
Gastos de Comunidad: 720
Amortización:

* Vivienda (3% x 29.250) ⁽²⁾ = 877,50

* Aire acondicionado [6/12 x (10% s/1.500] ⁽³⁾ = 75

Total gastos deducibles: 5.363,50

Rendimiento neto (3.600 – 5.363,50) = -1.763,50

Reducción por arrendamiento vivienda ⁽⁴⁾ : 0

Rendimiento neto reducido: -1.763,50

3.2. El 2 por 100 del valor catastral (2% x 13.800) = 276

Rendimiento neto:

Se declarará el mayor valor de los dos calculados en las letras a) y b). Es decir, 276.

Notas a la solución de la vivienda arrendada a un familiar:

⁽²⁾ Para determinar las cantidades destinadas a la amortización del bien inmueble en cuenta los siguientes datos:

Valor catastral: 13.800 euros
Valor catastral de construcción: 8.970 euros
% valor catastral de construcción/valor catastral [8.970 ÷ 13.800) x 100] = 65%

Coste de adquisición, excluido el valor del suelo (45.000 x 65%) = 29.250 euros ^(Volver)

⁽⁴⁾ No se aplica la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda por ser el rendimiento neto negativo. No obstante, téngase en cuenta que, en el caso de haber sido positivo el rendimiento neto, de acuerdo con los nuevos porcentajes de reducciones por arrendamiento de viviendas del artículo 23.2 de la Ley del IRPF aplicables desde 2024, le correspondería una reducción del 60 por 100 por tratarse de un contrato de arredramiento celebrado el año 2020. ^(Volver)

3. Suma de rendimientos netos reducidos del capital inmobiliario

La suma de rendimientos netos reducidos del capital inmobiliario de los tres arrendamientos: (3.440,61 + 315,80 + 276) = 4.032,41