Exención

Normativa: Arts. 38.1 Ley IRPF, 41 Reglamento IRPF

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual en las condiciones que se indican a continuación:

Sin perjuicio de lo anterior, tenga en cuenta la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia se comenta en el apartado "Ganancias patrimoniales exentas", de este mismo Capítulo.

A estos efectos la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de la misma, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

1. Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

2. Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado esta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

   Por lo tanto, para que las obras puedan considerarse de rehabilitación, será necesario en primer lugar que la mayor parte del importe de la obra se destine a la consolidación o tratamiento de elementos estructurales de la edificación (estructuras, fachadas, cubiertas o elementos estructurales análogos), sin que queden incluidas en dicho concepto las obras de readaptación, redistribución, reacondicionamiento y mejora o reforma de la vivienda, tales como redistribución del espacio interior, cambio o modernización de instalaciones de fontanería, calefacción, electricidad, gas, solado, alicatado, carpintería, bajada de techos, etc.

Asimismo, el contribuyente también puede obtener el beneficio fiscal de la exención por reinversión si destina las cantidades obtenidas en la enajenación de la vivienda habitual a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en construcción, incluida la posibilidad de autopromoción.

Conforme a la doctrina fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1098/2020, de 23 de julio de 2020, recaída en el recurso contencioso-administrativo núm. 4417/2017 (ROJ: STS 2698/2020) en el caso de la reinversión en construcción futura deben cumplirse dos requisitos para que sea de aplicación la exención por reinversión:

 1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual.

 2º) Que se cumplan los requisitos del artículo 55 del Reglamento del IRPF en la redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, de acuerdo con la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF y la disposición transitoria duodécima del Reglamento del IRPF. Para lo cual debe acreditarse la finalización de las obras en el plazo de cuatro años, salvo ampliación prevista en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del Reglamento del IRPF. 

En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del Reglamento IRPF. 

De acuerdo con lo anterior, la aplicación de la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, puede efectuarse dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual y también en los dos años anteriores a dicha venta, por lo que, los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido. Asimismo, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del Reglamento IRPF, que se computarán desde que se realice el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual.