Cas pràctic

El matrimoni compost pel senyor R.J.R. i la senyora M.AT, resident a Barcelona, ha tingut arrendades el 2024 tres habitatges de la seva propietat en les condicions que exposem a continuació. La relació d'ingressos, despeses i altres dades d'interès per a la determinació del rendiment net són els assenyalats en cadascun dels supòsits.

Es demana determinar el rendiment net reduït del capital immobiliari corresponent a aquests habitatges en l'exercici 2024, en cas de tributació conjunta.

1. Habitatge arrendat en zona no tensada.

Aquest habitatge ha estat llogada des de l'1 de gener de 2021 fins al 31 de maig de 2024, que se'n van anar els seus llogaters, per una renda mensual de 900 euros. L'1 de juny de 2024 va celebrar un nou contracte pactant una renda mensual de 1.000 euros.

L'habitatge va ser adquirit l'any 2000 per un import equivalent a 120.000 euros més 9.000 euros de despeses. Per a la seva adquisició van sol·licitar un préstec hipotecari del Banc "Z" pel qual han pagat durant 2024 la quantitat de 400 euros d'interessos i 2.200 euros d'amortització de capital. El valor cadastral d'aquest habitatge que va ser revisat el 2012 ascendeix a 76.200 euros, de què 37.080 euros corresponen al valor del sòl i 39.120 euros al valor de construcció, d'acord amb les dades figura el rebut de l'IBI de l'exercici 2024, essent la seva referència cadastral 5661402VK4757B0033LR.

El cost d'adquisició del mobiliari del que està dotada l'habitatge, segons factura de 2016, ascendeix a 8.500 euros. Les despeses satisfetes el 2024 per aquest habitatge han estat els següents::

Impost sobre Béns Immobles (IBI): 320
Comunitat: 900
Revocación de la façana: 500

Solució al cas d'habitatge arrendat en zona NO tensada :

Atenció:d'acord amb la disposició final novena de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (BOE de 15 de maig) els nous percentatges de reducció per arrendament d'immobles destinats a habitatge són aplicables a partir d'1 de gener de 2024 per als contractes celebrats amb posterioritat al 26 de maig de 2023.

Ingressos íntegres corresponents al primer contracte (des de l'1 de gener fins al 31 de maig de 2024) (900 x 5) 4.500

Ingressos íntegres corresponents al nou contracte (des de l'1 de juny fins al 31 de desembre de 2024) (1.000 x 7) = 7.000

NOTA: per al seu emplenament en el programa de Renda web haurà de donar d'alta tants arrendaments com contractes hagi tingut sobre el mateix immoble durant l'exercici, consignant les dades que corresponguin a cadascun individualitzadament.

Total ingressos: 4.500 + 7.000 = 11.500

Despeses deduïbles :

Interessos dels capitals invertits en l'adquisició de l'habitatge (préstec hipotecari) ⁽¹⁾, 400
Despeses de reparació i conservació ⁽¹⁾, 500
Tributs, recàrrecs i taxes (IBI): 320
Despeses de Comunitat: 900
Amortització:
- * Habitatge (3% x 66.228,60) ⁽²⁾ = 1.986,86
- * Mobles (10% s/8.500) ⁽³⁾ = 850

Total despeses deduïbles: 4.956,86

Rendiment net (11.500 – 4.956,86) = 6.543,14

Des de l'1 de gener fins al 31 de maig de 2024: 4.500 - (4.956,86 x 5/12) = 2.434,64
Des de l'1 de juny fins al 31 de desembre de 2024: 7.000 - (4.956,86 x 7/12) = 4.108,50

Reducció per arrendament habitatge:

Respecte del rendiment obtingut sota la vigència del primer contracte (anterior a 26 de maig de 2023): (60% x 2.434,64) = 1.460,78
Respecte del rendiment obtingut com a conseqüència del contracte actual: (50% x 4.108,50) = 2.054,25

Rendiment net reduït: (6.543,14 - 1.460,78 - 2.054,25) = 3.028,11

Important: com a conseqüència de la nova disposició transitòria trenta-vuitena de la Llei de l'IRPF, introduïda per la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, als rendiments nets positius de capital immobiliari derivats de contractes d'arrendament d'habitatge que s'haguessin celebrat amb anterioritat al 26 de maig de 2023, els resultarà d'aplicació la reducció prevista en l'apartat 2 de l'article 23 d'aquesta llei en la seva redacció vigent a 31 de desembre de 2021, per tant, en el supòsit plantejat, correspon un 60% a la part del rendiment obtingut com a conseqüència del contracte celebrat el 2021, fins al 31 de maig de 2024.

Al rendiment obtingut després de la signatura del contracte d'1 de juny de 2024, això és, amb posterioritat al 26 de maig de 2023, li resulta aplicable el percentatge del 50 per 100 al no complir els requisits exigits per a l'aplicació dels percentatges de reducció incrementats.

D'haver continuat vigent el contracte anterior (el celebrat amb anterioritat a 26 de maig de 2023), el percentatge aplicable sobre el rendiment net positiu hagués estat durant tot el període impositiu 2024 el del 60 per 100 (redacció vigent a 31-12-2021).

Notes a la solució d' habitatge arrendat en zona NO tensada :

⁽¹⁾ L'import total a deduir per interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició de l'immoble i les despeses de reparació i conservació de l'immoble tindrà com a límit la quantia dels rendiments íntegres obtinguts. L'excés es podrà deduir durant els quatre anys següents (article 23.a).1r de la Llei de l'IRPF ). En aquest cas l'import total (400 + 500 = 900 euros) és molt inferior als rendiments íntegres (11.500 euros). ^{(Tornar interessos)} ^{(Tornar despeses reparació)}

⁽²⁾ Per determinar les quantitats destinades a l'amortització del bé immoble en compte les següents dades:

Valor cadastral: 76.200 euros
Valor cadastral de construcció: 39.120 euros
% valor cadastral de construcció/valor cadastral [39.120 ÷ 76.200) x 100] = 51,34%
Cost d'adquisició (incloent despeses associades a la compra) (120.000 + 9.000) = 129.000 euros
Cost d'adquisició, exclòs el valor del sòl (129.000 x 51,34%) = 66.228,60 euros

D'acord amb l'article 14.2.a) del Reglament d'IRPF l'amortització no podrà excedir, en cada any, del resultat d'aplicar el 3 per 100 sobre al major dels següents valors: valor cadastral de construcció (39.120 euros) o cost d'adquisició, exclòs el sòl (66.228,60 euros). ^(Tornar)

⁽³⁾ D'acord amb l'article 14.2.b) del Reglament de l'IRPF l'amortització no podrà excedir, en cada any, del resultat d'aplicar als costos d'adquisició satisfets per l'adquisició del mobiliari (cedit conjuntament amb l'habitatge) els coeficients d'amortització determinats d'acord amb la taula d'amortitzacions simplificada aprovada per Ordre de 27 de març de 1998 a què es refereix l'article 30.1.a de l'esmentat Reglament, això és, un 10 per 100. ^(Tornar)

2. Habitatge arrendat en zona tensada

L'habitatge situat a Granollers (Barcelona), ha estat arrendada des de l'1 d'abril de 2024 per 650 euros mensuals.

La mateixa va ser adquirida el 2003 per un import equivalent a 70.000 euros, més 3.000 euros de despeses. Per a la seva adquisició van sol·licitar un préstec hipotecari del Banc "Z" pel qual han pagat durant 2024 la quantitat de 200 euros d'interessos i 1.200 euros d'amortització de capital. El valor cadastral d'aquest habitatge que va ser revisat el 2011 ascendeix a 46.200 euros, de què 17.080 euros corresponen al valor del sòl i 29.120 euros al valor de construcció, d'acord amb les dades que figuren en el rebut de l'IBI de l'exercici 2024, essent la seva referència cadastral 4927802TG3442F0088ZR.

El cost d'adquisició del mobiliari instal·lat en l'habitatge, segons factura de 2017, ascendeix a 6.900 euros. Les despeses satisfetes el 2024 per aquest habitatge han estat els següents:

Impost sobre Béns Immobles (IBI): 260
Comunitat: 850
Revocación de la façana: 210

Aquest habitatge va estar arrendada durant els tres anys anteriors fins al 31 de desembre de 2023 per una renda que ascendia a 700 euros mensuals (per tant, ha estat a disposició dels seus propietaris del gener al març de 2024). El senyor R.J.R. i la senyora M.A.T, coneixedors dels nous incentius fiscals per als arrendaments d'immobles destinats a habitatge, han aprofitat la formalització del nou contracte per reduir la renda mensual al nou llogater a 650 euros al mes, per tal d'aprofitar-se'n si escau de l'aplicació d'un percentatge de reducció més elevat.

Solució al cas d'habitatge arrendat en zona tensada :

Ingressos íntegres (650 x 9) = 5.850

Despeses deduïbles :

Interessos dels capitals invertits en l'adquisició de l'habitatge (préstec hipotecari) ⁽¹⁾ , 200 x 9/12 = 150
Despeses de reparació i conservació ⁽¹⁾, Despeses de reparació i conservació: 210 x 9/12 = 157,50
Tributs, recàrrecs i taxes (IBI): 260 x 9/12 = 195
Despeses de Comunitat: 850 x 9/12 = 637,50
Amortització:

* Habitatge (3% x 45.990) x 9/12 ⁽²⁾ = 1.034,78

* Mobles [(10% s/6.900] x 9/12 ⁽³⁾ = 388,13

Total despeses deduïbles: 2.562,91

Rendiment net (5.850 - 2.562,91) = 3.287,09

Reducció per arrendament habitatge (90%/3.287,09) = 2.958,38

Rendiment net reduït: (3.287,09 - 2.958,38) = 328,71

Notes a la solució d' habitatge arrendat en zona tensada :

⁽¹⁾ L'import total a deduir per interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició de l'immoble i les despeses de reparació i conservació de l'immoble tindrà com a límit la quantia dels rendiments íntegres obtinguts. L'excés es podrà deduir durant els quatre anys següents (article 23.a).1r de la Llei de l'IRPF ). En aquest cas l'import total (200 + 210 = 410 euros) és molt inferior als rendiments íntegres (5.850 euros). ^{(Tornar interessos)} ^{(Tornar despeses reparació)}

⁽²⁾ Per determinar les quantitats destinades a l'amortització del bé immoble en compte les següents dades:

Valor cadastral: 46.200 euros
Valor cadastral de construcció: 29.120 euros
% valor cadastral de construcció/valor cadastral [29.120 ÷ 46.200) x 100] = 63%
Cost d'adquisició (incloent despeses associades a la compra) (70.000 + 3.000) = 73.000 euros
Cost d'adquisició, exclòs el valor del sòl (73.000 x 63%) = 45.990 euros

D'acord amb l'article 14.2.a) del Reglament d'IRPF l'amortització no podrà excedir, en cada any, del resultat d'aplicar el 3 per 100 sobre al major dels següents valors: valor cadastral de construcció (29.120 euros) o cost d'adquisició, exclòs el sòl (45.990 euros). ^(Tornar)

Pels mesos de gener, febrer i març que no va estar arrendat haurà de declarés la renda immobiliària imputada. En aquest cas al no estar revisat el valor cadastral:

2% (46.200 euros x (90/366) = 227,21

NOTA: la deduïbilitat d'aquestes despeses només opera respecte a la part del període impositiu en què es troba llogada. En conseqüència, no tenen la consideració de despeses deduïbles a l'efecte de l'article 23.1 de la Llei de l'IRPF, els generats durant el temps en què l'immoble no està llogat, fins i tot encara que estigui en disposició de poder arrendar-se (en expectativa de lloguer). Criteri interpretatiu fixat pel Tribunal Suprem en la Sentència núm. 270/2021, de 25 de febrer (ROJ : STS 910/2021).

Important: tingui-se en compte que Granollers es troba entre les zones de mercat residencial tensat que han estat declarades d'acord amb el procediment previst en l'article 18 de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge com a conseqüència de la Resolució de 14 de març de 2024, de la Secretaria d'Estat d'Habitatge i Agenda Urbana (BOE de 15 de març), amb un període de vigència comprès entre el 16 de març de 2024 i el 16 de març de 2027. Com a conseqüència de l'anterior, i havent-se complert el requisit de rebaixar la renda més d'un 5% en relació amb l'última de l'anterior contracte una vegada aplicada l'actualització anual, tenen dret a l'aplicació del percentatge de reducció del 90 per 100.

3. Habitatge arrendat a familiar.

L'habitatge va ser adquirit l'any 2009 per 45.000 euros, incloses les despeses inherents a aquesta adquisició, i la tenen arrendada des de l'any 2020 a un germà de la senyora M.AT per 300 euros mensuals.

El valor cadastral de l'habitatge ascendeix a 13.800 euros, de què 4.830 euros corresponen al valor del sòl i 8.970 euros al valor de la construcció. Aquest valor cadastral va ser revisat per última vegada el 2011. La referència cadastral d'aquest habitatge és 4927802TG3442F0134YK.

Les despeses d'aquest habitatge durant 2024 han estat els següents:

Impost sobre Béns Immobles (IBI): 91
Interessos préstec: 4.200
Amortització capital: 1.202
Comunitat: 720
Instal·lació d'aire condicionat (01-07-24): 1.500

Solució al cas d'un habitatge arrendat a familiar

Haurà de computar-se com a rendiment net total mínim el major valor de:

3.1. La diferència entre ingressos íntegres i despeses deduïbles.

Interessos dels capitals invertits en l'adquisició de l'habitatge (préstec hipotecari) ⁽¹⁾ , 3.600

* Límit: ingressos íntegres: 3.600 euros

* Import de 2024 pendent de deduir en els 4 anys següents: 4.200-3.600 = 600
Tributs, recàrrecs i taxes (IBI): 91
Despeses de Comunitat: 720
Amortització:

* Habitatge (3% x 29.250) ⁽²⁾ = 877,50

* Aire condicionat [6/12 x (10% s/1.500] ⁽³⁾ = 75

Total despeses deduïbles: 5.363,50

Rendiment net (3.600 – 5.363,50) =-1.763,50

Reducció per arrendament habitatge ⁽⁴⁾ , 0

Rendiment net reduït: -1.763,50

3.2. El 2 per 100 del valor cadastral (2% x 13.800) = 276

Rendiment net:

Es declararà el major valor dels dos calculats en les lletres a) i b). És a dir, 276.

Notes a la solució de l'habitatge arrendat a un familiar :

⁽²⁾ Per determinar les quantitats destinades a l'amortització del bé immoble en compte les següents dades:

Valor cadastral: 13.800 euros
Valor cadastral de construcció: 8.970 euros
% valor cadastral de construcció/valor cadastral [8.970 ÷ 13.800) x 100] = 65%

Cost d'adquisició, exclòs el valor del sòl (45.000 x 65%) = 29.250 euros ^(Tornar)

⁽⁴⁾ No s'aplica la reducció per arrendament d'immobles destinats a habitatge per ser el rendiment net negatiu. No obstant això, tingui-se en compte que, en el cas d'haver estat positiu el rendiment net, d'acord amb els nous percentatges de reduccions per arrendament d'habitatges de l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF aplicables des de 2024, li correspondria una reducció del 60 per 100 per tractar-se d'un contracte de arredramiento celebrat l'any 2020. ^(Tornar)

3. Suma de rendiments nets reduïts del capital immobiliari

La suma de rendiments nets reduïts del capital immobiliari dels tres arrendaments: (3.440,61 + 315,80 + 276) = 4.032,41