Caso práctico

O matrimonio composto por don R.J.R. e dona M.A.T., residente en Barcelona, tivo arrendadas en 2024 tres vivendas da súa propiedade nas condicións que expomos a continuación. A relación de ingresos, gastos e outros datos de interese para a determinación do rendemento neto son os sinalados en cada un dos supostos.

Pídese determinar o rendemento neto reducido do capital inmobiliario correspondente ás devanditas vivendas no exercicio 2024, en caso de tributación conxunta.

1. Vivenda arrendada en zona non tensionada.

A devandita vivenda estivo alugada desde o 1 de xaneiro de 2021 ata o 31 de maio de 2024, que se marcharon os seus inquilinos, por unha renda mensual de 900 euros. O 1 de xuño de 2024 celebrou un novo contrato pactando unha renda mensual de 1.000 euros.

A vivenda foi adquirida no ano 2000 por un importe equivalente a 120.000 euros máis 9.000 euros de gastos. Para a súa adquisición solicitaron un préstamo hipotecario do Banco "Z" polo que pagaron ao longo de 2024 a cantidade de 400 euros de intereses e 2.200 euros de amortización de capital. O valor catastral da devandita vivenda que foi revisado en 2012 ascende a 76.200 euros, de que 37.080 euros corresponden ao valor do solo e 39.120 euros ao valor de construción, de acordo cos datos figura o recibo do IBI do exercicio 2024, sendo a súa referencia catastral 5661402VK4757B0033LR.

O custo de adquisición do mobiliario de que está dotada a vivenda, segundo factura de 2016, ascende a 8.500 euros. Os gastos satisfeitos en 2024 pola devandita vivenda foron os seguintes::

Imposto sobre Bens Inmobles (IBI): 320
Comunidade: 900
Revogo da fachada: 500

Solución ao caso de vivenda arrendada en zona NON tensionada:

Atención:de acordo coa disposición final novena da Lei 12/2023, do 24 de maio, polo dereito á vivenda (BOE do 15 de maio) as novas porcentaxes de redución por arrendamento de inmobles destinados a vivenda son aplicables a partir do 1 de xaneiro de 2024 para os contratos celebrados con posterioridade ao 26 de maio de 2023.

Ingresos íntegros correspondentes ao primeiro contrato (desde o 1 de xaneiro ata o 31 de maio de 2024) (900 x 5) 4.500

Ingresos íntegros correspondentes ao novo contrato (desde o 1 de xuño ata o 31 de decembro de 2024) (1.000 x 7) = 7.000

NOTA: para a súa formalización no programa de Renda web deberá dar de alta tantos arrendamentos como contratos tivese sobre o mesmo inmoble durante o exercicio, consignando os datos que correspondan a cada un individualizadamente.

Totais ingresos: 4.500 + 7.000 = 11.500

Gastos deducibles :

Intereses dos capitais investidos na adquisición da vivenda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾: 400
Gastos de reparación e conservación ⁽¹⁾: 500
Tributos, recargas e taxas (IBI): 320
Gastos de Comunidade: 900
Amortización:
- * Vivenda (3% x 66.228,60) ⁽²⁾ = 1.986,86
- * Mobles (10% s/8.500) ⁽³⁾ = 850

Totais gastos deducibles: 4.956,86

Rendemento neto (11.500 – 4.956,86) = 6.543,14

Desde o 1 de xaneiro ata o 31 de maio de 2024: 4.500 - (4.956,86 x 5/12) = 2.434,64
Desde o 1 de xuño ata o 31 de decembro de 2024: 7.000 - (4.956,86 x 7/12) = 4.108,50

Redución por arrendamento vivenda:

Respecto do rendemento obtido baixo a vixencia do primeiro contrato (anterior a 26 de maio de 2023): (60% x 2.434,64) = 1.460,78
Respecto do rendemento obtido como consecuencia do contrato actual: (50% x 4.108,50) = 2.054,25

Rendemento neto reducido: (6.543,14 - 1.460,78 - 2.054,25) = 3.028,11

Importante: como consecuencia da nova disposición transitoria trixésimo oitava da Lei do IRPF, introducida pola Lei 12/2023, do 24 de maio, polo dereito á vivenda, aos rendementos netos positivos de capital inmobiliaria derivados de contratos de arrendamento de vivenda que se celebrasen con anterioridade ao 26 de maio de 2023, resultarálles de aplicación a redución prevista no apartado 2 do artigo 23 desta lei na súa redacción vixente a 31 de decembro de 2021, polo tanto, no suposto exposto, corresponde un 60% á parte do rendemento obtido como consecuencia do contrato celebrado en 2021, ata o 31 de maio de 2024.

Ao rendemento obtido tras a sinatura do contrato do 1 de xuño de 2024, isto é, con posterioridade ao 26 de maio de 2023, resúltalle aplicable a porcentaxe do 50 por 100 ao non cumprir os requisitos esixidos para a aplicación das porcentaxes de redución incrementada.

De continuar vixente o contrato anterior (o celebrado con anterioridade a 26 de maio de 2023), a porcentaxe aplicable sobre o rendemento neto positivo fose durante todo o período impositivo 2024 o do 60 por 100 (redacción vixente a 31-12-2021).

Notas á solución de vivenda arrendada en zona NON tensionada:

⁽¹⁾ O importe total a deducir por intereses dos capitais alleos investidos na adquisición do inmoble e os gastos de reparación e conservación do inmoble terá como límite a contía dos rendementos íntegros obtidos. O exceso poderase deducir nos catro anos seguintes (artigo 23.a).1º da Lei do IRPF ). Neste caso o importe total (400 + 500 = 900 euros) é moi inferior aos rendementos íntegros (11.500 euros). ^{(Volver intereses)} ^{(Volver gastos reparación)}

⁽²⁾ Para determinar as cantidades destinadas á amortización do ben inmoble en conta os seguintes datos:

Valor catastral: 76.200 euros
Valor catastral de construción: 39.120 euros
% valor catastral de construción/valor catastral [39.120 ÷ 76.200) x 100] = 51,34%
Custo de adquisición (incluíndo gastos asociados á compra) (120.000 + 9.000) = 129.000 euros
Custo de adquisición, excluído o valor do solo (129.000 x 51,34 %) = 66.228,60 euros

De acordo co artigo 14.2.a) do Regulamento de IRPF a amortización non poderá exceder, en cada ano, do resultado de aplicar o 3 por 100 sobre ao maior dos seguintes valores: valor catastral de construción (39.120 euros) ou custo de adquisición, excluído o solo (66.228,60 euros). ^(Volver)

⁽³⁾ De acordo co artigo 14.2.b) do Regulamento do IRPF a amortización non poderá exceder, en cada ano, do resultado de aplicar aos custos de adquisición satisfeita pola adquisición do mobiliario (cedido conxuntamente coa vivenda) os coeficientes de amortización determinados de acordo coa táboa de amortizacións simplificada aprobada por Orde do 27 de marzo de 1998 a que se refire o artigo 30.1.ª do citado Regulamento, isto é, un 10 por 100. ^(Volver)

2. Vivenda arrendada en zona tensionada

A vivenda sita en Granollers (Barcelona), estivo arrendada desde o 1 de abril de 2024 por 650 euros mensuais.

A mesma foi adquirida en 2003 por un importe equivalente a 70.000 euros, máis 3.000 euros de gastos. Para a súa adquisición solicitaron un préstamo hipotecario do Banco "Z" polo que pagaron ao longo de 2024 a cantidade de 200 euros de intereses e 1.200 euros de amortización de capital. O valor catastral da devandita vivenda que foi revisado en 2011 ascende a 46.200 euros, de que 17.080 euros corresponden ao valor do solo e 29.120 euros ao valor de construción, de acordo cos datos que figuran no recibo do IBI do exercicio 2024, sendo a súa referencia catastral 4927802TG3442F0088ZR.

O custo de adquisición do mobiliario instalado na vivenda, segundo factura de 2017, ascende a 6.900 euros. Os gastos satisfeitos en 2024 pola devandita vivenda foron os seguintes:

Imposto sobre Bens Inmobles (IBI): 260
Comunidade: 850
Revogo da fachada: 210

A devandita vivenda estivo arrendada durante os tres anos anteriores ata o 31 de decembro de 2023 por unha renda que ascendía a 700 euros mensuais (polo tanto, estivo a disposición dos seus propietarios de xaneiro a marzo de 2024). Don R.J.R. e dona M.A.T, coñecedores dos novos incentivos fiscais para os arrendamentos de inmobles destinados a vivenda, aproveitaron a formalización do novo contrato para reducir a renda mensual ao novo inquilino a 650 euros ao mes, co fin de aproveitarse se é o caso da aplicación dunha porcentaxe de redución máis elevado.

Solución ao caso de vivenda arrendada en zona tensionada:

Ingresos íntegros (650 x 9) = 5.850

Gastos deducibles :

Intereses dos capitais investidos na adquisición da vivenda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾ : 200 x 9/12 = 150
Gastos de reparación e conservación ⁽¹⁾: Gastos de reparación e conservación: 210 x 9/12 = 157,50
Tributos, recargas e taxas (IBI): 260 x 9/12 = 195
Gastos de Comunidade: 850 x 9/12 = 637,50
Amortización:

* Vivenda (3% x 45.990) x 9/12 ⁽²⁾ = 1.034,78

* Mobles [(10% s/6.900] x 9/12 ⁽³⁾ = 388,13

Totais gastos deducibles: 2.562,91

Rendemento neto (5.850 - 2.562,91) = 3.287,09

Redución por arrendamento vivenda (90% /3.287,09) = 2.958,38

Rendemento neto reducido: (3.287,09 - 2.958,38) = 328,71

Notas á solución de vivenda arrendada en zona tensionada:

⁽¹⁾ O importe total a deducir por intereses dos capitais alleos investidos na adquisición do inmoble e os gastos de reparación e conservación do inmoble terá como límite a contía dos rendementos íntegros obtidos. O exceso poderase deducir nos catro anos seguintes (artigo 23.a).1º da Lei do IRPF ). Neste caso o importe total (200 + 210 = 410 euros) é moi inferior aos rendementos íntegros (5.850 euros). ^{(Volver intereses)} ^{(Volver gastos reparación)}

⁽²⁾ Para determinar as cantidades destinadas á amortización do ben inmoble en conta os seguintes datos:

Valor catastral: 46.200 euros
Valor catastral de construción: 29.120 euros
% valor catastral de construción/valor catastral [29.120 ÷ 46.200) x 100] = 63%
Custo de adquisición (incluíndo gastos asociados á compra) (70.000 + 3.000) = 73.000 euros
Custo de adquisición, excluído o valor do solo (73.000 x 63 %) = 45.990 euros

De acordo co artigo 14.2.a) do Regulamento de IRPF a amortización non poderá exceder, en cada ano, do resultado de aplicar o 3 por 100 sobre ao maior dos seguintes valores: valor catastral de construción (29.120 euros) ou custo de adquisición, excluído o solo (45.990 euros). ^(Volver)

Polos meses de xaneiro, febreiro e marzo que non estivo arrendado deberá declarase a renda inmobiliaria imputada. Neste caso ao non estar revisado o valor catastral:

2% (46.200 euros x (90/366) = 227,21

NOTA: a deducibilidade destes gastos sos opera con respecto á parte do período impositivo en que se encontra alugada. En consecuencia, non teñen a consideración de gastos deducibles para os efectos do artigo 23.1 da Lei do IRPF, os xerados durante o tempo en que o inmoble non está alugado, incluso aínda que estea en disposición de poder arrendarse (en expectativa de alugamento). Criterio interpretativo fixado polo Tribunal Supremo na Sentenza núm. 270/2021, do 25 de febreiro (ROJ : STS 910/2021).

Importante: teñase en conta que Granollers encóntrase entre as zonas de mercado residencial tensionado que foron declaradas de acordo co procedemento previsto no artigo 18 da Lei 12/2023, do 24 de maio, polo dereito á vivenda como consecuencia da Resolución do 14 de marzo de 2024, da Secretaría de Estado de Vivenda e Axenda Urbana (BOE do 15 de marzo), cun período de vixencia comprendido entre o 16 de marzo de 2024 e o 16 de marzo de 2027. Como consecuencia do anterior, e habendose cumprido o requisito de rebaixar a renda máis dun 5 %en relación coa última do anterior contrato unha vez aplicada a actualización anual, teñen dereito á aplicación da porcentaxe de redución do 90 por 100.

3. Vivenda arrendada a familiar.

A vivenda foi adquirida no ano 2009 por 45.000 euros, incluídos os gastos inherentes á devandita adquisición, e téñena arrendada desde o ano 2020 a un irmán de dona M.A.T. por 300 euros mensuais.

O valor catastral da vivenda ascende a 13.800 euros, de que 4.830 euros corresponden ao valor do solo e 8.970 euros ao valor da construción. O devandito valor catastral foi revisado por última vez en 2011. A referencia catastral da devandita vivenda é 4927802TG3442F0134YK.

Os gastos desta vivenda ao longo de 2024 foron os seguintes:

Imposto sobre Bens Inmobles (IBI): 91
Intereses préstamo: 4.200
Amortización capital: 1.202
Comunidade: 720
Instalación de aire acondicionado (01-07-24): 1.500

Solución ao caso dunha vivenda arrendada a familiar

Deberá computarse como rendemento neto total mínimo o maior valor de:

3.1. A diferenza entre ingresos íntegros e gastos deducibles.

Intereses dos capitais investidos na adquisición da vivenda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾ : 3.600

* Límite: ingresos íntegros: 3.600 euros

* Importe de 2024 pendente de deducir nos 4 anos seguintes: 4.200-3.600 = 600
Tributos, recargas e taxas (IBI): 91
Gastos de Comunidade: 720
Amortización:

* Vivenda (3% x 29.250) ⁽²⁾ = 877,50

* Aire acondicionado [6/12 x (10% s/1.500] ⁽³⁾ = 75

Totais gastos deducibles: 5.363,50

Rendemento neto (3.600 – 5.363,50) = -1.763,50

Redución por arrendamento vivenda ⁽⁴⁾ : 0

Rendemento neto reducido: -1.763,50

3.2. O 2 por 100 do valor catastral (2% x 13.800) = 276

Rendemento neto:

Declararase o maior valor dos dous calculados nas letras a) e b). É dicir, 276.

Notas á solución da vivenda arrendada a un familiar :

⁽²⁾ Para determinar as cantidades destinadas á amortización do ben inmoble en conta os seguintes datos:

Valor catastral: 13.800 euros
Valor catastral de construción: 8.970 euros
% valor catastral de construción/valor catastral [8.970 ÷ 13.800) x 100] = 65%

Custo de adquisición, excluído o valor do solo (45.000 x 65 %) = 29.250 euros ^(Volver)

⁽⁴⁾ Non se aplica a redución por arrendamento de inmobles destinados a vivenda por ser o rendemento neto negativo. Non obstante, teñase en conta que, no caso de ser positivo o rendemento neto, de acordo coas novas porcentaxes de reducións por arrendamento de vivendas do artigo 23.2 da Lei do IRPF aplicable desde 2024, corresponderíalle unha redución do 60 por 100 por tratarse dun contrato de arredramiento celebrado o ano 2020. ^(Volver)

3. Suma de rendementos netos reducidos do capital inmobiliario

A suma de rendementos netos reducidos do capital inmobiliario dos tres arrendamentos: (3.440,61 + 315,80 + 276) = 4.032,41